Üst Hakkı Değerlemesi

Üst Hakkı; bir kişi veya kurumun, başkasına ait bir arazinin üstünde veya altında yapı inşa etme ya da mevcut bir yapının belirli bir süre kullanılmasına izin veren bir irtifak hakkıdır. Bu hak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup, üst hakkına ilişkin sözleşmeyle taraflar arasında kullanım süresi, bedel ve diğer şartlar konusunda anlaşma sağlanır. Üst hakkı değerlemesi, bu tür bir hakka sahip gayrimenkullerin değerini belirlemek için kritik bir süreçtir.

Üst Hakkı Değerlemesi Nasıl Yapılır?

Üst hakkı değerlemesi yapılırken dikkate alınması gereken birkaç temel faktör vardır:

1. Gayrimenkulün Konumu: Gayrimenkulün bulunduğu bölge, değerlemeyi doğrudan etkiler. Merkezi lokasyonlar, ulaşım ağlarına yakınlık gibi faktörler, gayrimenkulün değerini artırabilir.
2. İnşa Kalitesi ve Tesisin Niteliği: Yapının kalitesi, kullanılan malzemeler, mimari özellikler ve tesisin genel durumu değerleme sürecinde önemli rol oynar.
3. Tesisin Mali Yapısı: Tesisin işletme maliyetleri, gelir-gider dengesi ve karlılık durumu, üst hakkı değerlemesini etkileyen faktörler arasındadır.
4. Kalan Üst Hakkı Süresi: Üst hakkının ne kadar süreyle devam edeceği, hakka konu olan gayrimenkulün değerini etkiler.
5. Üst Hakkı Bedeli ve Sözleşme Şartları: Anlaşma koşulları, kullanım bedeli ve diğer mali yükümlülükler, değerlemeyi doğrudan etkileyen unsurlardır.
6. Resmi Kurumlarda Yapılan İncelemeler: Gayrimenkulün hukuki durumu, imar durumu, tapu kayıtları ve benzeri resmi incelemeler, değerleme sürecinin ayrılmaz parçalarıdır.

Değerleme Raporunun Önemi

Üst hakkı değerlemesi, hem arazi sahibi hem de hak sahibi için önemli finansal ve hukuki sonuçlar doğurabilir. Değerleme raporu:

• Tarafların mali haklarını korur,
• Yatırım kararlarında rehberlik eder,
• Hukuki süreçlerde kanıt olarak kullanılabilir.

Sonuç olarak üst hakkı değerlemesi, gayrimenkulün gerçek değerinin belirlenmesinde ve ilgili tarafların haklarının korunmasında kritik bir süreçtir. Bu değerleme, gayrimenkulün konumu, inşaat kalitesi, mali durumu ve sözleşme şartları gibi bir dizi faktöre dayanarak yapılır. Profesyonel bir değerleme raporu, yatırım ve hukuki süreçlerde sağlam bir temel oluşturur ve tarafların menfaatlerini korur. Bu nedenle, üst hakkı değerlemesi yapılırken alanında uzman bir değerleme firmasıyla çalışmak büyük önem taşır.

Akaryakıt ve Enerji Tesisi nitelikli gayrimenkullerin konumu, inşa kalitesi, ulaşım olanakları, tesis niteliği ve tesisin mali yapısı gibi özellikler dikkate alınarak ve ilgili resmi kurumlarda da incelemelerinin yapılarak hukuki durumu ile gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir/raporlaştırılmasıdır.

Tersane, Liman ve Marina nitelikli gayrimenkullerin konumu, inşa kalitesi, ulaşım olanakları, tesis niteliği gibi özellikler dikkate alınarak ve ilgili resmi kurumlarda da incelemelerinin yapılarak hukuki durumu ile gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir/raporlaştırılmasıdır.

Depo, Antrepo ve Soğuk Hava tesisi nitelikli gayrimenkullerin konumu, inşa kalitesi, sanayi bölgesine yakınlığı, ulaşım olanakları, tesis niteliği, yükseklik ve hacim gibi özellikler dikkate alınarak ve ilgili resmi kurumlarda da incelemelerinin yapılarak hukuki durumu ile gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir/raporlaştırılmasıdır.

Fabrika ve Sanayi Tesisi nitelikli gayrimenkullerin konumu, inşa kalitesi, sanayi bölgesine yakınlığı, ulaşım olanakları, tesis niteliği, yükseklik ve hacim gibi özellikler dikkate alınarak ve ilgili resmi kurumlarda da incelemelerinin yapılarak hukuki durumu ile gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir/raporlaştırılmasıdır.

Alışveriş Merkezi nitelikli gayrimenkullerin konumu, inşa kalitesi, sosyal olanakları, bünyesindeki markalar gibi özellikler dikkate alınarak ve ilgili resmi kurumlarda da incelemelerinin yapılarak hukuki durumu ile gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir/raporlaştırılmasıdır.

Sağlık Tesisi nitelikli gayrimenkullerin konumu, inşa kalitesi, büyüklüğü, hizmet olanakları, yatan hasta kapasitesi ve tesisin mali yapısı gibi özellikler dikkate alınarak ve ilgili resmi kurumlarda da incelemelerinin yapılarak hukuki durumu ile gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir/raporlaştırılmasıdır.

Eğitim Tesisi nitelikli gayrimenkullerin konumu, inşa kalitesi, sınıf sayısı ve kapasitesi, sosyal olanakları, tesisin mali yapısı gibi özellikler dikkate alınarak ve ilgili resmi kurumlarda da incelemelerinin yapılarak hukuki durumu ile gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir/raporlaştırılmasıdır

Otel ve Turistik Tesis nitelikli gayrimenkullerin konumu, inşa kalitesi, sosyal olanakları, tesisin yıldız sayısı, oda ve yatak kapasitesi, tesisin mali yapısı ve turizm niteliği gibi özellikler dikkate alınarak ve ilgili resmi kurumlarda da incelemelerinin yapılarak hukuki durumu ile gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir/raporlaştırılmasıdır.

Tarla, Bağ, Bahçe ve Sera vb. nitelikli gayrimenkullerin konumu, yerleşim yerine yakınlığı, ulaşım kolaylığı, geometrik yapıları, yetiştirilen ürünler, dikili ağaçlar, sulama olanakları, geometrik yapısı, yüzölçümü gibi özellikler dikkate alınarak ve ilgili resmi kurumlarda da incelemelerinin yapılarak hukuki durumu ile gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir/raporlaştırılmasıdır.