Kentsel dönüşüm değerleme raporu; dönüşüm kapsamındaki taşınmazların mevcut değerlerinin, arsa paylarının, bağımsız bölüm özelliklerinin ve uygulanacak yeni proje sonucunda oluşabilecek değerlerin objektif verilerle analiz edildiği çalışmadır.
Değerleme yalnızca taşınmazın yüzölçümüne göre yapılmaz. Konum, cephe, kat, kullanım türü, manzara, ulaşım olanakları, çevresel özellikler, imar hakları, arsa payı, yapılaşma koşulları ve güncel piyasa verileri birlikte değerlendirilir.
Hazırlanan rapor; hak sahiplerinin mevcut durumlarını anlamalarına, alternatif projeleri karşılaştırmalarına ve karar süreçlerini daha sağlıklı yürütmelerine yardımcı olur.
Değerleme raporları, kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybı yaşanmaması ve sürecin adil yürütülmesi için önemlidir.
Kentsel dönüşüm projelerinde ihtiyaç duyulan değerleme çalışmaları; taşınmazın niteliğine, projenin bulunduğu aşamaya ve talep edilen inceleme kapsamına göre değişebilir. Sürecin farklı aşamalarında aşağıdaki değerleme raporları hazırlanabilir.
Parselin konumu, yüzölçümü, imar koşulları, yapılaşma hakları ve güncel piyasa verileri incelenerek arsa ve arsa paylarına ilişkin değer analizi yapılır.
6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen pay satışı işlemlerinde, karara katılmayan maliklere ait satışa konu arsa paylarının rayiç değerinin belirlenmesi amacıyla da ilgili mevzuat ve yetkili idarenin talebi doğrultusunda değerleme çalışması gerçekleştirilebilir.
Mevcut yapının ve bağımsız bölümlerin güncel piyasa değerlerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanır.
Taşınmazın konumu, fiziksel özellikleri, kullanım biçimi, mevcut yapı durumu ve bölgesel piyasa koşulları birlikte değerlendirilir.
Mevcut veya yapılması planlanan projedeki bağımsız bölümler; alan, kat, cephe, kullanım türü, manzara, ulaşılabilirlik ve değeri etkileyen diğer özellikler bakımından incelenir.
Bağımsız bölümler arasındaki değer farklılıkları karşılaştırmalı olarak raporlanır.
Yeni projede oluşturulması planlanan bağımsız bölümlerin konumu, alanı, katı, cephesi, kullanım türü ve proje içindeki özellikleri dikkate alınarak tahmini piyasa değerleri analiz edilir.
Maliklere önerilen bağımsız bölüm dağılımının değer esaslı sonuçları incelenerek mevcut durum ile proje sonrası oluşabilecek değerler karşılaştırılır.
Projede yer alan bağımsız bölümler arasındaki değer farklılıkları, ortak ve ölçülebilir kriterlerle analiz edilir.
Değerlendirmede yalnızca metrekare büyüklüğü değil; kat, cephe, konum, manzara, kullanım türü ve proje içindeki konum gibi değer unsurları da dikkate alınır.
Kentsel dönüşüm projesi için inşaat veya yüklenici firmalar tarafından sunulan teklifler, değerleme ve gayrimenkul geliştirme kriterleri bakımından karşılaştırılır.
Bağımsız bölüm dağılımı, proje özellikleri, paylaşım modeli ve proje sonrası oluşabilecek değerlerin hak sahipleri üzerindeki muhtemel ekonomik etkileri değerlendirilir.
Kentsel dönüşüm projelerinde bağımsız bölümlerin yalnızca yüzölçümleri değil, değer üzerinde etkili çok sayıda kriter bulunmaktadır.
Kat, cephe, konum, kullanım türü, arsa payı ve proje sonrası nitelikler, hak sahiplerinin ekonomik durumunu farklı şekilde etkileyebilir. Bağımsız değerleme çalışması, bu farklılıkların ortak ve ölçülebilir kriterlerle incelenmesine yardımcı olur.
Her bağımsız bölüm; katı, cephesi, konumu, kullanım niteliği ve proje içindeki özellikleriyle ayrı olarak değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm değerleme çalışması, raporun amacının belirlenmesinden sonuçların sunulmasına kadar planlı ve birbirini tamamlayan adımlarla yürütülür.
Raporun hangi kapsamda hazırlanacağı; örneğin arsa payı satışı veya şerefiye belirlenmesi gibi ihtiyaçlar ile rapordan beklenen analizler belirlenir.
Tapu kayıtları, mevcut mimari proje, imar bilgileri, bağımsız bölüm listeleri ve varsa yeni projeye ilişkin belgeler incelenir. Eksik veya ilave inceleme gerektiren belgeler tespit edilir.
Taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, mevcut yapı durumu ve değer üzerinde etkili fiziksel unsurları yerinde incelenir. Gerektiğinde bağımsız bölümlere ilişkin gözlem ve tespitler yapılır.
Taşınmazın tapu, imar ve ilgili diğer resmî kayıtları araştırılır. Bölgedeki güncel piyasa koşulları ile karşılaştırılabilir satış ve kiralama verileri incelenir.
Toplanan belgeler, yerinde inceleme bulguları ve piyasa verileri birlikte değerlendirilir. Çalışmanın kapsamına göre mevcut değer, proje sonrası değer, şerefiye ve paylaşım alternatiflerine ilişkin analizler gerçekleştirilir.
Kullanılan veriler, incelemeler, varsayımlar ve değerleme sonuçları anlaşılır bir rapor hâline getirilir. Rapor tamamlanarak talep sahibine sunulur.
Çalışmanın kapsamı ve tamamlanma süresi; taşınmazın niteliğine, bağımsız bölüm sayısına, belgelerin temin durumuna ve talep edilen analizlere göre değişebilir.
Değerleme çalışmasında ihtiyaç duyulan belgeler, taşınmazın niteliğine ve talep edilen rapor kapsamına göre farklılaşabilir.
Taşınmazın mülkiyet yapısı, bağımsız bölümleri ve arsa paylarının incelenebilmesi için kullanılır.
Yapının onaylı planı, bağımsız bölüm alanları ve kullanım özelliklerinin değerlendirilmesine yardımcı olur.
Yapının yasal ve ruhsata esas özelliklerinin incelenmesinde kullanılır.
Parselin yapılaşma koşulları, kullanım kararları ve imar haklarının analiz edilmesini sağlar.
Proje sonrası bağımsız bölümlerin nitelik ve değer analizlerinde kullanılır.
Yeni projedeki bağımsız bölüm paylaşımının ve değer farklılıklarının incelenmesine yardımcı olur.
Varsa yüklenici tarafından sunulan proje, dağıtım ve paylaşım alternatiflerinin değerlendirilmesi için incelenir.
Kentsel dönüşüm değerleme çalışmaları hakkında en çok merak edilen soruların yanıtlarını inceleyebilirsiniz.
Hayır. Riskli yapı tespiti, binanın teknik ve yapısal risk durumuna yönelik ayrı bir çalışmadır. Değerleme raporu ise taşınmazın, arsa paylarının ve ilgili hakların ekonomik değerine odaklanır.
Çalışmanın kapsamına göre bağımsız bölümlerin kat, cephe, alan, kullanım türü, konum ve diğer değer unsurları ayrı ayrı değerlendirilebilir.
Yeterli proje verisinin bulunması hâlinde proje sonrası bağımsız bölümlere ilişkin değer ve şerefiye analizleri gerçekleştirilebilir.
Hazırlık süresi; parsel sayısına, bağımsız bölüm adedine, belge durumuna ve talep edilen analiz kapsamına göre belirlenir.
Taşınmazın niteliği ve rapor kapsamı doğrultusunda yerinde inceleme yapılarak değer üzerinde etkili fiziksel ve çevresel özellikler değerlendirilir.
Evet. Mevcut belgelerle başvuru yapılabilir. İlk incelemenin ardından çalışma için ihtiyaç duyulan ek belgeler belirlenir.
Taşınmazınıza ve ihtiyaçlarınıza özel değerleme çalışması için uzman ekibimizle iletişime geçin.